Что такое reit-фонды и как в них инвестировать

REIT дивиденды и дивиденды акций.

REIT – не единственные инвестиции, которые могут приносить дивиденды; многочисленные акции предлагают регулярные выплаты дивидендов инвесторам

Важно понимать, как они различаются как с точки зрения налогообложения, так и с точки зрения того, что стимулирует выплату дивидендов

С обыкновенными акциями, выплачивающими дивиденды, инвесторы подвержены явлению двойного налогообложения, когда прибыль облагается налогом на корпоративном уровне, а затем на индивидуальном уровне.

REIT защищены от одного уровня налогообложения, что означает, что они могут предложить относительно более высокую доходность, чем обычная облагаемая налогом компания.

С акциями, которые выплачивают дивиденды, инвесторы должны быть настроены на то, как компания генерирует денежный поток для выплаты дивидендов. Обычно это происходит от продажи товаров или услуг. С другой стороны, REIT используют свои договорные денежные потоки, полученные от аренды, для выплаты дивидендов.

Инвесторы могут посмотреть, насколько долгосрочные эти арендные договоры, сколько денежных потоков генерируется относительно выплаты дивидендов, и получить хорошее представление о безопасности выплачиваемых дивидендов.

При выплате дивидендов, выплаты часто связаны с общей стабильностью и прибыльностью компании. Если компания сталкивается с трудностями при получении доходов или имеет высокую долговую нагрузку, это может повлиять на сумму, выплачиваемую инвесторам. Исключением из этого правила могут быть дивидендные аристократы, группы компаний, которые последовательно выплачивали повышенные дивиденды инвесторам из года в год в течение 25 и более лет.

Гай Бейкер, основатель Wealth Teams Alliance в Ирвине, штат Калифорния, говорит, что инвесторы должны знать о факторах, которые могут аналогичным образом повлиять на выплату дивидендов REIT. Он говорит, о двух самых важных факторах – это увеличение доли вакантных должностей или имущественные проблемы, связанные с выкупом или дефолтом. «Дивиденды REIT должны быть более предсказуемыми», — добавляет он.

Как инвестировать в REIT из России?

Для частного инвестора самый простой способ вложить деньги в REIT – через отечественного брокера на Санкт-Петербургской бирже. Там есть свыше 30 REIT, входящих в индекс крупнейших американских компаний S&P500, эти бумаги можно торговать всем. Большее разнообразие фондов доступно при получении Можно открыть счет у американского брокера, тогда появится возможность купить все REIT, торгуемые на американских биржах, а также ETF на них.

REIT на Санкт-Петербургской бирже

Всего на Санкт-Петербургской бирже доступно 35 инвестиционных фондов недвижимости из семи отраслевых групп. Список акций REIT доступных для приобретения неквалифицированными инвесторами из России крайне скуден:

Бумага	Тикер	Цена*
Apple Hospitality REIT Inc.	APLE.US	$15,19
Apartment Income REIT Corp	AIRC	$52
Sabra Health Care REIT inc.	SBRA	$18,44

*Цена актуальна на момент публикации материала

Интересно, что у российских брокеров можно также купить облигации или ПАИ на фонды недвижимости, особенно активно их предлагает СБЕР.

Как выбрать хороший REIT?

Чтобы правильно вложить деньги в REIT, стоит еще раз вспомнить, каких типов они бывают. Долевые фонды зарабатывают, сдавая в аренду недвижимость, которой владеют, плюс они могут покупать ее для перепродажи. Таких фондов на рынке абсолютное большинство, порядка 90%. Ипотечные же фонды инвестируют только в ипотеку, и зарабатывают на процентах по ипотечным платежам.

Различие активов фондов приводит и к разной динамике долевых и ипотечных REIT в разных рыночных условиях. Долевые, как правило, чувствительны к общему состоянию экономики. Они во многом связаны с циклическими отраслями, которые чувствуют себя хорошо, когда экономика развивается (торговля, путешествия, логистика и т.д.) – все это отражается и в цене долевых REIT.

Ипотечные фонды меньше реагируют на изменения в экономике, ведь их денежный поток обеспечен заранее известными ипотечными платежами. Но они зависимы от изменения ключевой ставки: так, при ее снижении заемщики могут перекредитоваться на лучших условиях, что уменьшит прибыль РЕИТ. И наоборот, увеличение ставки – позитивный сигнал для ипотечного фонда, обещающий рост доходов в будущем.

Кроме типа фонда, стоит также учитывать его специализацию. Например, в условиях локдаунов REIT, вкладывающие в дата-центры и здравоохранение, выглядят гораздо привлекательнее фондов, владеющих отелями или торговыми центрами. 

Определившись с типом и специализацией фонда, его стоит оценить так же, как и любую другую публичную компанию – на основе состояния бизнеса, показателей и мультипликаторов. Правда, особенность REIT в том, что традиционные показатели здесь не совсем уместны. Ключевой для REIT является не метрика P/E, а FFO (funds from operations) – чистая прибыль с учетом амортизации собственности и доходов от продажи недвижимости

Это важно учитывать в силу особенностей бухгалтерского учета объектов недвижимости, потому что использование P/E в качестве ориентира даст неверную картину положения компании. Рассматривая FFO относительно цены акции, получаем мультипликатор (P/FFO), по которому можно сравнивать эффективность деятельности разных REIT

Как и для всех дивидендных акций, для REIT также важен показатель дивидендной доходности. При этом коэффициент выплат дивидендов (payout ratio) не так интересен – он в любом случае будет очень высок, в соответствии с нормативными требованиями.

Инвестиционные преимущества REIT

У фондов недвижимости существует ряд преимуществ перед другими способами вложения средств.

Рис. 5. Инвестиционные преимущества REIT

Коротко поясним каждое из представленных на рис. 5 инвестиционных преимуществ.

1. Низкий порог входа. По сравнению с прямой покупкой недвижимости, инвестиции в паи (акции) REIT требуют значительно меньше средств. К примеру, покупка однокомнатной квартиры в центре Москвы будет стоит в среднем от 8 млн руб., а покупка одной акции SIMON PROPERTY GROUP (возглавляет рейтинг TOP-10 REIT по капитализации) будет стоить $76.

2. Ликвидность. По сравнению с непосредственной покупкой недвижимости, инвестиции в акции REIT обладают неоспоримым преимуществом — ликвидностью. Собственник не всегда может быстро и выгодно продать принадлежащий ему дом, тогда как акции большинства инвестиционных трастов ежедневно торгуются на основных биржевых площадках США. Что касается доли в фондах, которые не торгуют своими акциями, то в этом случае ваша доля может быть выкуплена одним из членов траста по рыночной цене.

3. Низкие затраты на владение. Владелец паев (или акций) фонда избавлен от проблем, связанных с прямым владением недвижимостью: обслуживанием, ремонтом, контролем. Такое происходит, поскольку владение паями REIT подразумевает право на долю собственности в том или ином объекте недвижимости, все затраты несет на себе владелец недвижимости.

4. Регулярный доход. REIT более привлекательны для инвесторов, рассчитывающих на постоянный доход, поскольку фонды стабильно выплачивают дивиденды.

Табл.3. Сопоставление исторической доходности от инвестирования в REIT-компании и доходности других активов на различных временных интервалах, %

По данным табл. 3 видно, что на всех временных промежутках REIT показывает хорошую доходность, а также опережает инфляцию в США.

Огромная доля дивидендных выплат в чистой прибыли REIT-фонда позволяет предположить, что основная часть совокупной доходности для инвестора приходится на дивиденды. Это действительно так. Причем данный факт как раз и отличает REIT-фонды от большинства акций, торгующихся на Нью-Йоркской фондовой бирже.

Для справки, более 60% доходности бумаг, входящих в индекс Dow Jones Industrial Average, было получено инвесторами за счет изменения цен акций и лишь 40% в результате полученных дивидендов.

5. Диверсификация инвестиционного портфеля. REIT позволяет улучшить структуру портфеля и считаются эффективным способом снижения рисков и поддержания заданного уровня доходности (рис. 6).

Анализ инвестфондов недвижимости

Базовый принцип не меняется – анализируется ряд мультипликаторов и по ним отбираются наиболее перспективные Real Estate Investment Trust. Но некоторые стандартные мультипликаторы, использующиеся при отборе акций, придется заменить.

При анализе учитывается:

• FFO – Funds From Operations или средства от операционной деятельности. Показатель создан американской NAREIT, рассчитывается как сумма чистой прибыли, амортизации, обесценивания активов за вычетом прибыли от продажи активов. FFO рассчитывается для устранения влияния амортизации, в случае с недвижимостью амортизация искажает результат так как недвижимость не изнашивается с той же скоростью, что и, например, механизмы. В анализе используется не непосредственно FFO, а рассчитанные на этой основе мультипликаторы.
• P/FFO – чем показатель ниже, тем лучше.
• FFO per Share – используется по аналогии с EPS.
• Такие мультипликаторы как P/E и EPS используются, но в качестве дополнительных. Можно ориентироваться на форвардные значения этих показателей.
• Dividend Yield – имеет значение и динамика дивидендных выплат, и форвардное значение мультипликатора.
• Debt to Equity Ratio – чем показатель ниже тем лучше.
• Учитывается сектор работы фонда.

Стандартные мультипликаторы есть в любом скринере. Есть даже возможность выбрать из перечня поддерживаемых компаний только REIT.

Проблемы могут возникнуть только с показателями, основанными на FFO. FFO публикуется в отчетности, мультипликаторы на его основе можно рассчитать вручную.

О перспективе Real Estate Investment Trust можно судить не только по мультипликаторам, но и по соответствующим индексам. Примеры таких индексов:

• S&P United States REIT. Характеризует состояние американских инвестфондов. В него включены только фонды, реально работающие с недвижимостью, mREITs относятся к финансовому сектору и не входят в корзину индекса.
• FTSE NAREIT All Mortgage Capped Index. Акцент сделан на ипотечных фондах недвижимости.
• MSCI US REIT Index. Обычный индекс, характеризующий американский рынок.

Всего есть несколько десятков индексов такого типа (как глобальных, так и созданных под американский рынок). С полным перечнем можно ознакомиться на etfdb.com.

Индексы характеризуют состояние сектора в целом. Если, например, S&P United States REIT находится в области исторических максимумов, то лучше подождать с покупкой акций. Оптимальный сценарий – покупка бумаг после коррекции.

Список REIT фондов недвижимости

В стереотипах людей есть мнение, что инвестиции в коммерческую недвижимость начинаются с миллионов рублей. На самом деле любой частный трейдер на бирже может вложиться в эту нишу имея 1000 рублей. Как устроены фонды коммерческой недвижимости, какая особенность по налогообложению?! Ниже я расскажу Вам по специфики инвестированию в список акций REIT.

Что же такое акции из списка REIT (Real Estate Investment Trusts)? Инвестиционный фонд покупает помещения или строит самостоятельно под отели, рестораны, ритейл. После этого сдают арендаторам и получает стабильный прогнозируемый доход в валюте. Для того, чтобы получать новый поток денежных средств такой фонд делает эмиссию акций и на полученные деньги строит нове объекты А держатели акций получают часть дохода от арендаторов в виде дивидендов. Поэтому войти в рынок коммерческой недвижимости может практически любой частный инвестор с $10 в кармане.

Особенность налогообложения акций из списка REITs

Даже если форма W-8Ben у Вас подписана, то всё равно эмитент удержит налог 30%. Эта особенность определена законодательством США. Поэтому у начинающих инвесторов из России частно возникает вопрос при поступлении дивидендов на банковский счет или брокерский. Так как при наличии подписанной формы W8 клиенты сразу брокеру задают вопросы, почему налоговой льготы нет. Но брокерская компания здесь не виновата, эмитент сам удерживает налог и присылает в депозитарий брокера уже очищенный дивиденд.

Список фондов REIT

Для получения статуса РЕИТ организация должна соответствовать ряду условий. Одним из ключевых — не менее 75% выручки должна приносить недвижимость. Это могут быть сделки купли продажи или сдача в аренду. Также есть условия по минимальному количеству акционеров и размеру установчого капитала, но это уже лирика. И кстати не менее 90% всего дохода должно выплачиваться акционерам в виде дивидендов. Зачастую годовая доходность в валюте превышает 5%, поэтому эти фонды и акции так популярны. Именно за сверхдоходность и приходится жертвовать 30% удержания налога.

В настоящее время в 38 странах на законодательном уровне утверждена форма собственности REIT. Поэтому, правила и требования к компаниям одинаковы Просто большинство из них добавлены именно на американские биржи NYSE и и NASDAQ. В России неквалифицированные инвесторы могут купить акции таки компаний на Санкт-Петербургской бирже. Поэтому так многих желающих привлекают такие активы.

Да и наглядное сравнение предоставляет Bloomberg, где видно преимущество REIT по доходности. Правый бирюзовый столик выше всех других активов по совокупному размеру дивидендов из наиболее ликвидных бумаг.

График дивидендной доходности фондов РЕИТс

Купить ETF на фонд недвижимости

Помимо покупки ценных бумаг на бирже можно купить ETF фонд от провайдера. Выглядит это как покупка целой корзины данного сектора. Одной из наиболее интересных бумаг является ETF с тикером VNQ от Vanguard. Этот актив доступен только квалифицированным инвесторам на данный момент. В состав данного фонда входят инвестиции Vanguard в апартаменты, гостиницы, рестораны, офисную недвижимость. То есть довольно сильная диверсификация внутри сектора. Но это все же остается внутри недвижимости. Поэтому для тех, кто не хочет самостоятельно подбирать активы — можно использовать готовый портфель.

Для любопытных инвесторов, кому важен состав и наполнение инвестиционного портфеля показываю активы. Здесь широка диверсификация между разными типами строений и арендаторами. В целом данный класс финансовых инструментов давно популярен на Западе, но в СНГ пока нет. Санкт-Петербургская биржа периодически добавляет новые ETF фонды и акции из списка REIT. По статистике почти половина американцев инвестируют в фонды недвижимости. Это отличный способ получения пассивного дохода в долларах.

Хочу добавить, что РЕИТ акции отличный актив для наполнения инвестиционного портфеля, даже если у вас нет опыта инвестирования. Помимо Вангард еще крупнейший частный финансовый холдинг Blackrock предлагает свои ETF. Они тоже интересны и пользуются большим спросом у управляющих компаний. Конечно прямыми конкурентами остаются БПИФы и Finex ЕТФ для российского частного инвестора. Но большое разнообразие на фондовом рынке является позитивным фактором. Каждый для себя уже самостоятельно сможет выбирать наполнение своего портфеля, отталкиваясь от собственных потребностей.

Real World Example of a REIT

Another consideration when choosing REITs is to look at the sectors of the real estate market that are hot. Which booming sectors of the economy, in general, can be tapped into via real estate? As an example, healthcare is one of the fastest-growing industries in the U.S.—especially in the growth of medical buildings, outpatient care centers, eldercare facilities, and retirement communities.

Several REITs focus on this sector. Healthpeak Properties—formerly HCP— is one example. As of July 22, 2020, it had a market cap of nearly US$14.4 billion, with some 5 million shares traded daily. Its portfolio focuses on three core asset classes: life sciences facilities, medical offices, and senior housing.

What Qualifies as a REIT?

Most REITs have a straightforward business model: The REIT leases space and collects rents on the properties, then distributes that income as dividends to shareholders. Mortgage REITs don’t own real estate, but finance real estate, instead. These REITs earn income from the interest on their investments.

To , a company must comply with certain provisions in the Internal Revenue Code (IRC). These requirements include to primarily own income-generating real estate for the long term and distribute income to shareholders. Specifically, a company must meet the following requirements to qualify as a REIT:

• Invest at least 75% of total assets in real estate, cash, or U.S. Treasuries
• Derive at least 75% of gross income from rents, interest on mortgages that finance real property, or real estate sales
• Pay a minimum of 90% of taxable income in the form of shareholder dividends each year
• Be an entity that’s taxable as a corporation
• Be managed by a board of directors or trustees
• Have at least 100 shareholders after its first year of existence 
• Have no more than 50% of its shares held by five or fewer individuals

Today, it’s estimated that REITs collectively own about $3 trillion in gross assets; publicly traded equity REITs account for $2 trillion.

Плюсы и минусы инвестиций в REIT

Фонды недвижимости есть в портфелях многих американских инвесторов. Но у них, как и у любого инвестиционного инструмента, есть свои плюсы и минусы.

Плюсы:

1. Простота инвестирования. Прокрутите в голове все, что вам надо сделать, чтобы купить квартиру или коммерческое помещение. А теперь представьте, что потребуется всего пара минут для того, чтобы стать владельцем сети отелей, объектов здравоохранения или жилых комплексов премиум-класса. Это время нужно для нажатия кнопки “Купить” в торговом терминале.
2. Высокие дивиденды. Чтобы получить налоговые льготы, фонды REIT направляют на выплаты акционерам большую часть доходов, некоторые даже 100 %. В результате инвесторы получают солидные выплаты раз в месяц или квартал. При этом не занимаются управлением объектами, не ищут арендаторов, не делают за ними ремонт, не надоедают им напоминаниями об оплате.
3. Низкий порог входа. Например, крупный американский фонд “Simon Property Group, Inc.”, мировой лидер в области девелопмента торговой недвижимости, стоит около 68 $ за акцию, Welltower Inc. входит в индекс S&P 500, инвестирует в инфраструктуру здравоохранения, стоит около 58 $.
4. Ликвидность. Физический объект недвижимости далеко не всегда бывает ликвидным. Может потребоваться много времени, чтобы обменять его на деньги. Этого нельзя сказать об акциях REIT – они торгуются на фондовых биржах и обладают очень высокой ликвидностью.
5. Возможность частичного вывода средств. Представьте ситуацию, что вам срочно понадобились деньги. В случае владения квартирой или другим объектом вам придется искать покупателя и продавать актив целиком. Из-за срочности иногда приходится еще и цену снижать. Акции вы продаете на ту сумму, что вам необходима, и по рыночной цене.
6. Диверсификация. Я часто в своих статьях пишу об этом помощнике инвестора. Добавление акций фондов недвижимости в инвестиционный портфель наравне с акциями, облигациями, золотом помогает снизить риски и на долгосроке повысить доходность. Если физически вы не сможете купить более 1-2 объектов, то REIT вкладывают деньги сразу в несколько десятков или даже сотен объектов из разных секторов по всему миру, а вы являетесь акционером такой компании.
7. Защитный актив. Вложения в недвижимость в долгосрочной перспективе – это всегда тихая гавань для инвестора. С ростом инфляции управляющие компании, как правило, пересматривают и арендные ставки в сторону увеличения. В этом случае акционеры могут рассчитывать на повышение доходности своих инвестиций. А финансовые кризисы, которые приводят к обвалу котировок на биржах, не всегда так же действуют на фонды недвижимости.

Вы можете возразить мне на счет тихой гавани. Показательный пример – кризис 2020 г. Весь мир сел на карантин, закрылись отели, производства, магазины. Фонды перестали получать арендные платежи и проценты по ипотеке. Стоимость акций просела на 50–70 %. Но их объекты физически никуда не исчезли. Это реальные активы, которые всегда будут востребованы. Исключение – мировой апокалипсис, когда мы с вами вряд ли будем волноваться о потерянных деньгах. Карантин закончится. Бизнес начнет восстанавливаться, платежи – тоже. Нужно просто подождать.

Минусы тоже есть:

1. Зависимость от управляющей компании. Даже один объект недвижимости представляет собой сложный актив для управления. Представьте, что таких объектов десятки и сотни. От профессионализма управляющей компании зависит размер доходов, а значит – и дивидендов акционерам.
2. Вложения в недвижимость подвержены рискам: макроэкономические (экономические и политические кризисы), рыночные (падение цен, снижение поступлений от аренды), законодательные, природные и техногенные катастрофы, способные привести к потере объекта или значительным тратам на восстановление.
3. Налог 30 % для нерезидентов США. Это актуально для россиян, которые инвестируют на Санкт-Петербургской бирже.

REIT фонды в России – что еще можно включить в портфель

Я не считаю, что инвестор должен инвестировать только в REIT фонды в России, но это точка, с которой я бы начинал.  Кроме REIT, в нашем портфеле есть акции, закрытые фонды, привилегированные акции,  займы под залог, коммерческие займы по госзакупкам – это все является частью большого дивидендного портфеля. Мы даем рекомендации, как строить портфель целиком.

Умение ловить рыбу – важнее самой рыбы

Когда есть тикеры, но нет  обучения, у человека всегда есть неуверенность: что делать в случае роста – продать акции или оставить и подождать? А если цена упала – нужно срочно продавать или лучше переждать? Очень важно умение самостоятельно оценить активы, которые вы купили. Мы предлагаем детальное обучение и понятный инструмент, чтобы у инвесторов было максимум информации

Если возникает вопрос, мы оперативно его решаем в нашем чате, либо делаем дополнительный урок, который позволяет ответить на этот вопрос.

Бесплатный интенсив по инвестированию в REITНаш курс по самостоятельному инвестированию в REIT – детальная система, которая поможет вам сориентироваться в этой теме и сэкономит время на самостоятельный поиск активов.

Дисклеймер: все описанное в статье отражает личный опыт инвестора и не является финансовым советом и руководством к действию

Смотрите видео, почему REIT это лучшая стратегия на рынке за последние 47 лет:

Как устроены паевые фонды недвижимости

Важно! Я веду этот блог уже почти 10 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах публичных инвестиций

Сейчас мой публичный инвестпортфель — более 5 000 000 рублей.

Я регулярно получаю много вопросов и специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать в различные активы. Рекомендую пройти, как минимум, бесплатную неделю обучения.

Если вам интересна практика и какие инвестрешения в моменте принимаю лично я, то вступайте в Клуб Ленивого инвестора.

Подробнее

Среди россиян инвестиции в недвижимость по традиции считаются самыми надежными. Склонность к этому способу сбережения объясняется не столько ростом рынка (его в последние годы не наблюдается), сколько понесенными потерями: в 1991 и 1998 годах, а также во время валютных кризисов 2008 и 2014 годов. Поэтому многие предпочитают иметь дело с чем-то материальным и осязаемым, что можно «потрогать» и владеть документами на право собственности. Более 40% сбережений российских граждан инвестированы в недвижимость.

Однако вложения в целый объект имеют изрядное количество недостатков. Инвестирование требует немалого стартового капитала: в столицах от 5–6 млн рублей, в других регионах – от 1–2 млн. Альтернативой могут быть инвестиции в субаренду со сдачей большой квартиры по частям, но и здесь понадобятся сотни тысяч рублей для входа в проект. Доходность коммерческой недвижимости на длинном горизонте выше жилой. Однако в стадии экономического спада она менее всего интересна инвесторам.

Таким же серьезным препятствием является низкая ликвидность актива. Продать объект, особенно в кризис, без потерь почти нереально. Плюсуем к этому амортизацию актива, расходы на его содержание, юридическое оформление сделки и комиссию риэлтера. Как показывают расчеты, сдача помещения в аренду не всегда покрывает убытки от его содержания.

Выходом может стать участие в сделках купли-продажи или эксплуатации недвижимости через покупку долей (паев). Самая распространенная в России форма такого участия – закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФН). Их цель – получение прибыли от аренды или за счет купли-продажи при увеличении рыночной стоимости. Кроме того, доход идет от владения ценными бумагами и процентов по банковским депозитам, в которые УК временно размещает средства. Некоторые фонды выплачивают ренту, т. е. прибыль в виде дивидендов, по аналогии с акциями. Доходность неубыточных фондов составляет 8–12%, что на 2–4% превышает максимальную доходность по депозитам.

Пай инвестора имеет определенный срок действия, до истечения которого выкуп не предусмотрен. Инвестиционный доход распределяется между пайщиками обычно раз в полгода. Как и в рядовом ПИФе, прибыль рассчитывается от стоимости чистых активов (СЧА). Для этого нанимается независимая аудиторская компания, что снижает риск манипулирования показателями.

В чем преимущество ЗПИФН перед покупкой конкретного объекта? Управляющая компания имеет возможность диверсифицировать их:

• по типам (жилая, коммерческая, земельные участки, первичный и вторичный рынок);
• по назначению (торговая, офисная, гостиничная, складская, промышленная);
• по географическому признаку (выбор регионов с потенциалом роста цен);
• по размеру (от квартир до торговых центров).

ЗПИФН предназначен для долгосрочного инвестирования и не предполагает преждевременную продажу паев. Вкладывать средства в закрытый фонд в большинстве случаев можно только на стадии его формирования. При этом закрытый паевой фонд – не самый прозрачный инструмент. Бумаги фонда не обращаются на вторичном рынке и ценообразование зависит от мнения аудитора и оценочной компании. Многие ЗПИФ недвижимости недоступны частным неквалифицированным инвесторам и не публикуют отчетность, так созданы узкой группой лиц с целью оптимизации налогообложения.

Особенности REIT как отдельного класса активов

REIT обычно относят к отраслевым акциям (подобно акциям энергетических или металлургических компаний). Акции примерно 30 REIT включены в состав индекса S&P 500 и занимают там около 3%.

Фонды REIT по соотношению «доходность/риск» действительно находятся значительно ближе к акциям, нежели к другим активам (например, облигациям).

Американские REIT за последние 20 лет (в период с декабря 1996 года по декабрь 2016-го) показали доходность выше большинства индексов акций США. Уровень их риска (стандартного отклонения) тоже оказался выше аналогичного показателя индекса S&P 500.

Однако по ряду причин можно выделить REIT в самостоятельную часть инвестпортфеля.

1) В основе фондов REIT находится недвижимость

Находящаяся в основе REIT недвижимость по своим характеристикам заметно отличается от акций, а также облигаций и прочих инвестиционных активов.

У инвесторов может появиться закономерный вопрос: насколько сильно инвестирование в REIT соответствует инвестированию в реальные объекты недвижимости?

Согласно результатам проведенного компанией Vanguard исследования, в краткосрочной перспективе стоимость REIT зависит скорее не от динамики цен на недвижимость, а от рынка акций. Поэтому цена фондов REIT зачастую следует за динамикой поведения всего рынка акций.

А вот на долгосрочных периодах (порядка 5 лет и больше) влияние рынка акций на котировки REIT становится менее значительным. Показатели REIT на длительных горизонтах намного больше соответствуют динамике рынка недвижимости.

Отметим, что REIT никогда не будет совершенно точно отражать рынок недвижимости. Как минимум – вследствие удерживания управляющей компанией комиссии за свои услуги по строительству и поиску объектов недвижимости и управлению ими.

Указанная комиссия способна уменьшить доходность вложений в REIT на несколько процентов в сравнении с доходностью обычного рынка недвижимости. Это – несомненный минус фондов REIT. Впрочем, за счет наличия несомненных плюсов (доступности, простоты их покупки, диверсификации по многочисленным объектам и пр.) REIT являются вполне реальной альтернативой вложений в физическую недвижимость.

2) Периодически невысокая корреляция с рынком акций

Взаимосвязь между REIT и акциями способна усиливаться во время кризисов. Стоимость REIT порою снижается даже сильнее стоимости акций. Однако фонды REIT могут реагировать на изменение рыночной ситуации отличным от акций образом и даже двигаться в противоположном направлении.

За 20 лет значение корреляции американских REIT с рынком акций варьировалось в диапазоне 0,05–0,87. Показатель 0,05 был зафиксирован в 2001 году., 0,87 – в 2012-м. Средняя величина корреляции за указанный период находится в интервале 0,6–0,7.

3) Выплата более высоких дивидендов по REIT

Одним из главных требований контролирующих органов к REIT является обязанность руководства фондов распределять не менее 90% прибыли среди акционеров. Многие REIT вообще распределяют все 100% полученной прибыли. За счет этого обеспечивается регулярная выплата дивидендов, которые обычно достаточно высоки.

Так, дивидендная доходность рынка акций США сегодня составляет примерно 2%. Средняя же величина дивидендной доходности долевых REIT равна примерно 4–4,5%.

Следовательно, REIT способны заинтересовать инвесторов, рассчитывающих на регулярные денежные поступления от своего портфеля.

Три вышеназванных пункта позволяют рассматривать вариант разбавления фондами недвижимости выделенной под акции доли портфеля.

В такой ситуации перед инвестором встает вопрос о механизме приобретения для своего портфеля бумаг REIT.

Примеры REIT

Применяя принцип диверсификации в своем портфеле, а также непосредственно внутри этого инструмента, трастовые фонды похожи на etf фонды, список самых лучших которых для российского инвестора можно смотреть на специализированных сайтах, учитывая стартовый порог, предлагаемую доходность, срок работы. Предлагаю ближе познакомиться с подобным инструментом, но который работает (по закону не менее 75% активов) именно с недвижимостью. Для этого создала сравнительную таблицу, а поскольку инвестиции в фонд очень зависимы от рынка, для сравнения покажу, как упала прибыль с начала карантина.

REIT-фонды и их актуальные показатели

Компания	Направление	Дивидендная доходность %	Просадка с февраля
Simon Property (SPG)	Самый крупный оператор торговых центров	11,2	55
Macerich Company (MAC)	Торговые центры (3-ий по величине)	4,18	60
New Residential Investment Corp (NRZ)	Ипотека	3	58
Annaly Capital Management (NLY)	Самый крупный траст ипотечной недвижимости	12,6	33

В среднем, на американском рынке более 250 подобных компаний. В итоге обозначу: для российского инвестора инструмент не сильно популярный, но он становится более востребованным в последние несколько лет. Сегодня все меньше экспертов рекомендуют инвестировать в ипотечные недвижимые трасты, поскольку из-за высокой безработицы рост просрочек сильно высокий, а значит, выплата дивидендов под большим вопросом.

Во времена рецессии 2009 года трастовые фонды недвижимости рухнули, как и сама недвижимость. В условиях сложного 2020 года наблюдается снижение объема инвестиций, поскольку компании не развиваются — не получают прибыль с аренды офисов, магазинов, реже продают квартиры, апартаменты, соответственно оборот и капитализация снижаются. При этом для инвестора работа с таким активом весьма привлекательна не только из-за доходности, но и других факторов:

1. Несколько способов стать участником фонда.
2. Лояльный старт, в некоторые рейты можно зайти от 20 долларов, хотя средняя цена 1000 долларов.
3. Гибкость — продать ценные бумаги всегда проще, чем недвижимость.
4. Вложения защищены от инфляции.
5. Надежность — фактически не было ни одного случая, когда REIT был признан банкротом.

По надежности они сравниваются с американскими государственными облигациями. Для работы с инструментом обязательно нужно заключить договор с иностранным брокером, а если работаете с отечественными, тогда рекомендую прочесть материал о том, что такое НАУФОР, и как эта организация справляется со своей функцией саморегулирования, что размещен на www.gq-blog.com.

Подведу итоговую черту этого материала: трастовый фонд недвижимости, возникший в США, постепенно перешел в экономики других стран. В нем есть некоторые рискованные моменты, но в целом плюсы преобладают. Остается традиционно пожелать всем, кто работает или только думает работать с этим направлением, успешного выбора и высокой дивидендной доходности.

Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.