Что такое ипотека жилых помещений и ипотечный кредит

Суть понятия

Ипотека — услуга предоставления заемщику кредитных средств для приобретения тех или иных благ под залог предмета кредита или другого имущества.

Ипотечный кредит сегодня — это единственная возможность для тысяч семей заселиться в собственное жилье. Доходы граждан не позволяют откладывать большие суммы, и многим приходится обращаться в финансовые учреждения за заемными средствами.

Ипотечное кредитование в России получило распространение еще при правлении Елизаветы. Сегодня это одна из востребованных услуг на рынке кредитования. Что такое кредит, не понаслышке знают тысячи граждан.

«Ипотека» — слово, которое отождествляют с ипотечным кредитованием. Однако рассматривая это слово как финансовый термин, можно дать ему такое определение: это залог, переходящий на правах собственности кредитору при нарушении заемщиком долговых обязательств.

Что такое ипотека на жилье

Под данным термином подразумевают долгосрочный кредит, выданный под залог недвижимого имущества.

Его особенности в сравнении с другими формами кредитования:

• целевой характер займа, когда залогом служит купленное на кредитные средства имущество (если облагается ранее бывшая у заемщика недвижимость, возможна и нецелевая ипотека на учебу, лечение и т. д.);
• сниженная процентная ставка;
• длительный срок и большая сумма долга;
• регулировка всех ипотечных сделок отдельным сводом федеральных законов.

При этом заемщик может продолжать пользоваться ей – например, проживать вместе со своей семьей.

В то же время кредитная организация получает право списать и конфисковать залоговое имущество при несоблюдении должником кредитных обязательств, а затем продать его на рынке или распорядиться по своему усмотрению.

В России под ипотекой чаще всего подразумевают жилищный кредит. При этом залогом по нему в большинстве случаев выступает недавно приобретенная квартира или дом.

В западных странах практикуется ипотечное кредитование под залог уже имеющегося имущества, когда на полученные средства приобретаются автомобили, бизнес-объекты, предметы роскоши или дополнительное жилье. Но в РФ такая практика не развита.

В юридической сфере под термином “ипотека” подразумевают только залог (квартиру, дом и т. д.) для обеспечения займа, в то время как саму сделку именуют . Но в разговорной речи значение слов утратилось, потому эти понятия чаще всего используются как синонимы.

Смысл ипотеки

Для банка обремененное имущество представляет собой “подушку безопасности”: оно защищает финансовое учреждение от непредвиденных обстоятельств, связанных с выплатой долга. Если заемщик не вносит платежи вовремя более 3 месяцев, а их сумма начинает превышать 5% от стоимости жилья, организация вправе подать в суд, а затем конфисковать залоговую недвижимость. Дальнейшая продажа жилья на рынке покрывает расходы банка, поскольку квартиры и дома со временем растут в цене.

Снижение финансового риска для банка из-за залога предоставляет некоторые льготы и должнику. К ним относится возможность взять кредит по сниженной процентной ставке, на более крупную сумму и на длительный срок. Таким образом, при условии что обе стороны исправно исполняют свои обязанности по договору, они получают финансовую выгоду.

История развития

Ипотека существовала в Древнем Египте и Греции за 5000 лет до н.э. Тогда этим словом называли столб, который ставили на земельном участке, недвижимость с которого подвергалась изъятию за неуплату долгов. Со временем термин прижился и под ним стали понимать заем, который выдают под залог имущества.

В России выдачу ипотечных кредитов начали практиковать в 1998 г., когда был принят свод законов, регулирующих их. В других странах СНГ они широкого развития не получили, в то время как в РФ стали достаточно популярным способом приобретения основного и дополнительного жилья.

Ипотечная ссуда

Этим термином называют ссуду, выдаваемую под залог недвижимости на заранее оговоренный срок. Как и в случае с кредитом, под залог можно отдать как купленное на полученные средства, так и имеющееся ранее жилье.

Ссуда отличается от кредита безвозмездным характером. Это значит, что на нее не начисляются проценты и не налагаются штрафы: клиент отдает банку ту же сумму, которую взял. Если договор подразумевает процентную ставку, то это не ссуда, а стандартный ипотечный кредит. Поскольку подобная процедура не приносит выгоды финансовым учреждениям, ее выдают только по льготам и государственным программам.

Виды социальных программ

Виды ипотечных кредитов включают большую группу социальных, подразумевающих вложение госкапитала в оформлении ипотек «льготных» групп населения:

• нуждающиеся в жилье;
• вчерашние студенты;
• военные;
• молодые супруги;
• преподаватели;
• служащие РЖД;
• бюджетники.

Социальная ипотека в регионах

Механизмы субсидирования: покупка госжилья по пониженной цене, дотация на %% или получение денег на часть цены недвижимости. Власти на местах иногда устанавливают свои социальные программы, которые помогают жителям региона улучшать жилищные условия.

Для участия в таких программах заёмщики должны соответствовать требованиям.

1. Проживание в регионе — 3-5 лет.
2. Признание острой необходимости в улучшении условий жилья.
3. Наличие прав на льготы, бюджетники.
4. Постоянное трудоустройство.

С материнским капиталом

Семейные пары, у которых родился 2-й ребёнок, могут рассчитывать на материнский капитал. По данным статистики, в 2019 г. на эти цели государство заложило 453 026 руб.:

• на внесение 1-го взноса;
• на погашение части долга.

Ипотека с использованием МК имеет свои особенности, особенно важные, если семейная пара решила взять кредит с залогом. Далеко не каждый банк принимает маткапитал, но есть множество банков, которые идут навстречу таким заёмщикам, предлагая стандартную ставку – 9-14%.

Заёмщики должны соответствовать требованиям банка, которые являются стандартными.

1. Стабильный и достаточный доход («белая» з/пл.). Стаж – минимум ½ года на настоящем месте работы. Общий стаж – 1 год и более (посл. 5 лет).
2. Клиент не собственник.
3. Приобретённое жильё распределяется на всех членов семьи (доли).
4. Положительная КИ.

Ипотечные программы «Молодая семья»

Семейные пары участвуют в госпрограмме «Жилище» или в программах банков, помогающих молодым семьям. Величина субсидии зависит от цен на жильё в конкретном регионе.

Размеры выплат по ипотеке для молодой семьи составляют

• 30% от цены жилья – семья без детей;
• 5% на каждого ребёнка – семья с детьми.

Оставшуюся сумму покроет заём в любом банке, работающем по программе с молодыми семьями. Нелишним будет поинтересоваться подробностями программы на местных онлайн-форумах или официальных сайтах.

Финансовые организации, участвующие в программах для молодой семьи, в частности Сбербанк, строго подходит к параметрам самих заёмщиков.

1. Возраст – не более 35 лет.
2. Наличие детей или документа о регистрации брака.
3. Наличие достаточного дохода для внесения платежей (возможны от 1 до 4 созаёмщиков).

Сбербанк проводит акции для молодых семей, когда оформление ипотеки онлайн дает %% — 10,2%.

Семейная ипотека под 6% с господдержкой

Фото: https://pixabay.com/photos/family-kids-baby-newborn-together-457235/

«Детская» ипотека — это один из этапов государственной демографической политики. В программе принимают участие семьи, у которых с 01.2018 г. по 31.12.2022 г. родятся вторые дети (или будут усыновлены).

Условия такой ипотеки:

• деньги можно получить на счёт в банке или наличными;
• покупается новое жильё;
• заёмщики – граждане РФ;

Семьям выдаётся ипотечный кредит — 6%:

• на 3 г., если у них родился 2-й малыш;
• на 5 лет – 3-й;
• на 8 лет – родился 2-й и 3-й малыши (с 2018 -2022 г.г.);
• далее %% — стандартные.

В последнее время обсуждается вопрос о бессрочном продлении льготных условий на такой кредит.

Деревянная ипотека

Позволяет приобретать бюджетные дома из древесины или бруса. Ранее сроки программы были ограничены 30.11.2018 г., но затем — продлены до 2020 г.

Предусматриваются следующие условия.

1. Срок – 15 лет.
2. Залог – объект кредита, любое имущество в собственности.
3. Поручители.
4. Первый взнос – не менее 10%.
5. 5% госсубсидии.
6. Передача застройщик-покупатель – 4 мес. с подписания договора.

Дополнительные требования:

• земельный участок оформлен в собственность;
• размер займа не более 3,5 млн. руб.;

Военная

Государство перечисляет на счет военнослужащего ежегодно 268 465,6 руб., что является базовым фактором программы. Через 3 года службы можно рассчитывать на жильё.

Условия программы таковы.

1. Перечисленные госсредства могут использоваться, как первый взнос.
2. Погашение за счёт государства происходит, пока гражданин служит в ВС.
3. Залог отсутствует.

**Изменения 2019 г. (вступят в силу с 07.2019 г.).

1. Граждане, отслужившие 3 года, становятся участниками программы автоматически.
2. Ежегодная выплата – 280 тыс. руб.
3. Использовать деньги можно будет через 10 лет после начала службы/учёбы.
4. Упрощённая система оформления.
5. Защита военнослужащего-дольщика от банкротства застройщика.

Виды по условиям получения кредита

В России банки предлагают гражданам ипотечные кредиты на различных условиях. Главным отличием является годовая ставка в зависимости от программы.

Социальная ипотека в регионах

В зависимости от субъекта России организации предлагают годовые ставки для своих клиентов, чтобы они смогли улучшить жилищные условия. Банки взаимодействуют с государственными структурами, а значит могут предложить выгодные кредиты отдельным категориям граждан. Обычно к ним относятся многодетные семьи, семьи с детьми, молодежь. Во многих банках по состоянию на 2019 год действуют пониженные ставки на новостройки – от 1% в год.

С материнским капиталом

Материнский капитал

Данные средства гражданин имеет право вложить в недвижимость в качестве полной суммы или частичной (первоначального взноса). Такая государственная поддержка помогает матерям обеспечить детей собственным жильем.

Практически все организации по выдачи ипотеки в России принимают сертификаты.

Ипотечные программы «Молодая семья» в банках

Такие программы обычно включают пониженные годовые ставки – 5-6% годовых. При строящемся жилье в новом многоквартирном доме ставка может быть снижена до 1-2% на момент строительства. Обязательными условиями являются бумаги, которые подтверждают факт замужества и наличия детей. Возраст супругов должен быть до 35 лет.

Разрешается брать ипотеку, подпадающую под данную программу и тем семьям, которые усыновили 1 или нескольких детей.

Детская (семейная) ипотека под 6% с господдержкой на новостройку

Данная программа имеет иногда другое название «Молодая семья». В каждом кредитном учреждении имеются разные условия для семей с детьми. Главным отличием является возраст. Он может быть выше 35 лет при наличии хотя бы 1 ребенка.

Военная ипотека

Военная ипотека рассчитана для людей, проходящих военную службу, уволенных в запас, по выслуге лет (пенсионеров). Воспользоваться ею возможно не в любое время, а только с одобрения командира военной части или базы дислоцирования войск.

Банками применяются нормы нормативных правовых актов, регулирующих военную службу в России. Главными критериями являются возраст, выслуга лет, наличие наград и званий, брака и детей. При представлении документов уполномоченные сотрудники будут исчислять годовую ставку.

Также многим военнослужащим по выслуге лет выдается жилищный сертификат, принимаемый большинством кредитных организаций. В последнее время он был заменен на наличный денежный эквивалент.

Что такое ипотека простыми словами

Ипотека (англ. «mortgage») — это кредит для покупки объекта недвижимости или земли. Чаще всего выдаётся банками, но есть также и небанковские учреждения, которые по закону могут выдавать такие займы.

Ипотека — это производная от кредита. В данном случае кредит берётся под залог недвижимости, поэтому банк готов выдавать займы под более низкие проценты, поскольку уверен, что вернёт все деньги, даже если заёмщик не сможет платить.

Впервые в России ипотека появилась в конце 1990-ых годов. До этого времени рынок недвижимости для широкого населения был почти не доступен из-за сложной ситуации в стране и высоких ставок по кредитам. Ставка рефинансирования ЦБ была выше 100% в 90-ые.

Что можно приобрести по ипотеке:

• Квартиры в новостройках или строящемся доме;
• Квартиры на вторичном рынке;
• Дома, дачи и дачные участки, коттеджи;
• Доли недвижимости;
• Коммерческую недвижимость (склад, офисы);

Главной особенностью приобретения объектов недвижимости по ипотеке является залог. Купленный объект официально обременён банком. Пока вы не выполните все свои кредитные обязательства по ипотеке, банк откажется подписывать соответствующие документы о снятии обременения.

Чем отличается ипотека от обычного кредита:

• Ипотека выдаётся на длительный срок. Максимальный срок 30 лет. Самый популярный срок это 10-20 лет.
• Сумма выданная банком составляет от 500 тыс. рублей.
• Кредит выдаётся только на покупку конкретного объекта недвижимости. Потребительский кредит выдается на что угодно.
• Оформляется по специальным правилам, которые прописаны в законе.

Можно ли взять ипотеку под другие нужды

Банк не выдаёт ипотеку под какие-то иные покупки кроме недвижимости. Однако есть такой вариант: если вы покупаете квартиру стоимостью 5 млн рублей и у вас есть эта сумма, то можно взять всё равно ипотеку на 4 млн рублей. Итогом станет: покупка квартиры в ипотеку, но при этом остаётся 4 млн рублей наличных денег, которые можно потратить уже на свое усмотрение.

Выгодно ли брать ипотеку? С одной стороны да, ставки не такие высокие. В 2020 году можно взять под 6.5% на новостройку. Но с другой стороны долгосрочный займ потребует много процентов для выплаты банка. Есть даже такая поговорка:

Для ставки в 6,5% эта поговорка уже не актуальна. Вот цифры зависимости переплаты от стартовой суммы и срока ипотеки:

• 5 лет — 16.5%;
• 10 лет — 32.8%;
• 15 лет — 49.0%;
• 20 лет — 65.3%;
• 25 лет — 81.5%;
• 30 лет — 97.7%;

Например, если взять в банке 3 млн рублей на 15 лет под 6.5%, то общая сумма выплаты составит 4.47 млн рублей (1.47 млн проценты).

Взять ипотеку под 6,5% на новостройки или инвестировать в акции;

Взять ипотеку без взноса

Ипотека без первоначального взноса — не такая уж и фантастика. Получить ссуду подобного плана в банке реально в том случае, если стоимость приобретаемого жилья составляет не более 90% от максимально возможной суммы кредитования. При этом оценку жилой недвижимости будут проводить независимые эксперты. Подобный вариант подойдет вам в том случае, если вы приобретаете недвижимость класса эконом на вторичном рынке. Получить ипотеку без первоначального взноса также можно в том случае, когда объектом залога выступает не только приобретаемая квартира, но и другие принадлежащие вам или созаёмщикам по кредиту объекты недвижимости.

Взять ипотеку в банке: основные преимущества данного вида кредитования

Для многих граждан нашей страны ипотека — практически единственный способ не только быстро стать собственником жилья, но и сразу переехать в новые апартаменты. Не приходится годами копить необходимую сумму средств для одного из главных финансовых вложений в жизни. Ипотека выгодна, если:

Вы снимаете жилье. Кредит на недвижимость также требует ответственной ежемесячной выплаты средств. Однако, в отличии от аренды, вы будете вкладываться уже в собственное жилье, а не просто оплачивать стоимость проживания владельцу квартиры.

Ипотека дает возможность заемщику привлекать к оплате кредита других членов своей семьи в качестве созаёмщиков. При этом банк, определяя сумму кредита, будет учитывать доходы каждого участника сделки.

По возможности вы сможете досрочно погасить ипотеку или ее часть, сэкономив на выплате процентов банку.

Какую ипотеку взять

Большинство советов на тему «как выбрать ипотечный кредит» начинаются с рекомендации искать выгодные банковские предложения. На самом деле, этот момент важен только тем заёмщикам, которые располагают внушительной суммой первоначального взноса, хорошей белой заработной платой, которую «не стыдно предъявить» банку, надёжными поручителями. Среднестатистическому же заёмщику необходимо, в первую очередь, искать банк, который будет готов вас кредитовать. Это правило номер один! Подавать заявки в несколько банков одновременно и выбирать ипотечную программу там, где к вам как к заёмщику отнесутся лояльно.

Стандартные программы банков России

Несмотря на то, что рынок ипотечного кредитования России имеет сравнительно небольшую историю, которая берет свое начало в середине девяностых годов прошлого столетия, займы на приобретения недвижимости пользуются популярностью среди россиян. Стандартные предложения отечественных банков включают в себя средневзвешенную ставку, которая в текущем году составила 9,75% годовых, первоначальный взнос от 10 до 15 процентов от суммы займа и срок кредитования от 10 до 15 лет. Однако, существует целый ряд продуктов, отличающихся от привычных стандартов.

Для индивидуальных предпринимателей

Практические любые виды банковских займов, в том числе ипотечные, выдаются индивидуальным предпринимателям на достаточно жестких условиях по сравнению со ссудами, рассчитанными на физических лиц. Процентная ставка для таких заемщиков может варьироваться от 14 до 18% годовых. Минимальный первоначальный взнос для них увеличен до 20%, а срок кредитования может составлять от 10 до 30 лет.

В текущем году оформить ипотечный кредит может любой представитель малого и среднего бизнеса, который является гражданином РФ и ведущий свою деятельность на территории страны не менее 6 месяцев.

Для иностранцев

Многие российские банки готовы работать с иностранными гражданами, в том числе и в плане выдаче ипотечных займов. Большинство финансовых учреждений ставят обязательное условие, что иностранцы должны являться налоговыми резидентами РФ. То есть потенциальный заемщик – иностранный гражданин, должен отработать у российского работодателя более 6 месяцев и иметь на руках заключенный контракт на срок, превышающий 12 месяцев.

Никаких льгот для иностранных граждан не предусмотрено, при этом обязательным является страхование заложенной недвижимости, тогда как все остальные виды страхования являются добровольными. Ставка по ипотеке для иностранцев будет выше, по сравнению со стандартными программами, в остальном требования и условия по кредитам останутся такими же, как для россиян.

По двум документам

Ипотечные кредиты «По двум документам» ориентированы на тех клиентов банков, которые не имеют времени на сбор расширенного пакета документов, подтверждающих доход и занятость будущего заемщика. Однако, несмотря на удобство таких предложений, львиная доля отказов в кредитовании приходится именно на них. Также далеко не все заемщики готовы взять ипотечный займ с повышенной процентной ставкой, которая является характерной особенностью кредита, который выдается по двум документам.

Для пенсионеров

Многие банки готовы работать с пенсионерами, также как и с любыми другими категориями заемщиков. Охотнее всего кредитные учреждения выдают ипотечные займы семейным парам, работающим пенсионерам и людям пенсионного возраста, готовым привлекать созаемщиков и поручителей. Максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита составляет 75 лет. Особенности ипотеки для пенсионеров выглядят следующим образом:

• Небольшой срок кредитования.
• Небольшая сумма займа.
• Высокий ежемесячный доход.
• Наличие в собственности недвижимости имущества.
• Обязательное наличие двух-трех поручителей.

На гараж и место для автомобиля

Гаражные программы ипотечного жилищного кредитования могут предложить далеко не все банки. Это объясняется тем фактом, что оценить ликвидность такой недвижимости бывает очень сложно, кроме того, в качестве залога по кредиту необходимо предоставить собственное жилье.

Размер первоначального взноса по ипотеке на гараж или машино-место может достигать 40%, кредит выдается под 9–11% годовых, на срок от 5 до 10 лет.

Без первоначального взноса

Практически каждое банковское учреждение России имеет в своем портфеле ипотечную программу без первоначального взноса. Но как показывает практика, процесс их оформления имеет большое количество нюансов, в связи, с чем одобряются такие кредиты очень редко.

Для ремонта квартиры

Ипотека на ремонт квартиры или дома является относительно новым явлением на рынке ипотечного кредитования. Займ оформляется под залог ремонтируемого жилья, при этом в кредит можно взять от 50 до 70% его оценочной стоимости. Процентная ставка по таким программам на несколько пунктов выше по сравнению со средневзвешенными показателями по России, а срок кредитования может достигать 30 лет.

Документы для физических лиц

Для оформления ипотеки следует подготовить перечень обязательных документов. Сразу следует отметить, что полный перечень уточняется непосредственно в офисе финансовой компании, в которой вы решили получить средства.

Стандартный пакет документов:

• паспорт заемщика
• второй документ заемщика на выбор: СНИЛС, ИНН или водительские права
• для мужчин в возрасте до 27 лет – наличие военного билета
• свидетельство о заключении брака и рождения детей (при наличии)
• ксерокопия трудовой книжки, заверенная работодателем
• справка о доходах, как по форме банка, так и 2НДФЛ
• справка, подтверждающая иной источник дохода: договор аренды или выписка по вкладу
• анкета заемщика, заполненная по форме кредитора
• заявка на получение необходимой суммы, по форме банка

Важно учитывать, что дополнительно банк может запросить иные документы, такие как:

• диплом о высшем образовании
• справку с медицинского учреждения, о состоянии здоровья

Что касается поручителя или созаемщика, то ему потребуется подготовить аналогичные документы. В противном случае банк может отказать в выдаче ипотеки на законном основании.

Кто имеет право взять ипотеку на жилье?

По общему правилу правом на получение ипотеки обладают все совершеннолетние и полностью дееспособные граждане. Никто не ограничивает их попытки по подаче заявок на получение кредитов. Другое дело, что данные заявки могут быть отвергнуты кредитным учреждением по любым основаниям.

В банках все заемщики делятся условно на три категории:

• Участники зарплатных проектов данного банка;
• Сотрудники аккредитованных предприятий;
• Остальные заемщики, получающие кредиты на общих условиях.

Первые две категории отличаются особой надежностью, и банки к ним, как правило, предъявляю лояльные требования по получению ипотечных займов.

Граждане из третьей категории заемщиков рассматриваются банками по умолчанию как сомнительные и ненадежные заемщики, которые должны пройти тщательную проверку перед одобрением им кредитной заявки.

Безусловно, добропорядочным гражданам, имеющим работу и намерение выплачивать ипотеку, боятся нечего. Банки всегда идут им навстречу, ведь при их содействии получают свою прибыль.

В отношении специальных ипотечных программ действуют особые требования к заемщикам. Например, получить военную ипотеку не могут лица, не состоящие на военной службе, а вступить в государственную программу для семей с двумя и тремя детьми не могут граждане, не имеющие детей или имеющие только одного ребенка.

Перед одобрением каждой кредитной заявки потенциальные клиенты подвергаются нескольким проверкам службой безопасности банка.

Что-либо утаить от службы безопасности невозможно. Там работают опытные люди, имеющие доступ к специальным закрытым базам.

Чем отличается ипотека от кредита на покупку жилья

Условия выделения средств клиентам в каждом банке имеют свои особенности и нюансы. Однако есть ключевые моменты, в чем отличается ипотечный кредит от потребительского либо жилищного кредита:

1. Срок кредитования – для большинства российских семей это важнейший фактор в пользу ипотеки. Погасить ее разрешается в течение срока до 30 лет. Вернуть заемные средства по простому кредиту предписывается не позднее, чем через 10 лет (в среднем от 3 до 7 лет).
2. Сумма денежных средств по ипотечному кредиту значительно выше, чем по жилищному (см. таблицу с примерами ниже).
3. Процентная ставка за использование кредитных средств по ипотечному кредиту от 4-6% до 16%, по целевому – от 10% и выше.

Банк	Сбербанк	Россельхозбанк	Газпромбанк
Целевой кредит	Ипотека	Целевой кредит	Ипотека	Целевой кредит	Ипотека
Максимальная сумма (руб.)	До 3 млн	До 30 млн	750 тыс. /1,5 млн*	До 60 млн	До 30 млн (с залогом)	До 60 млн
Срок	До 5 лет	До 30 лет	До 5 лет	До 30 лет	До 15 лет (с залогом) До 84 мес. (без залога)	До 30 лет
Процентная ставка	От 11,4%	От 5% (по программе для семей)	От 10% годовых	От 9,2%	От 9,5%	От 4,9%

* Для «зарплатных» клиентов  Россельхозбанка

Получить ипотечный кредит без залога невозможно. Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что гарантией для кредитодателя служит приобретаемое клиентом имущество. Оно становится собственностью банка при нарушении договора. В случае с жилищном кредитом залог не обязателен.

Санкции банка, в случае, если клиент не платит вовремя или прекратил погашение долга, включают штрафы, пеню, продажу кредита коллекторским агентствам, обращение в суд. У неплательщика описывают имущество, вычитают из зарплаты долг банку. В крайнем случае ему грозит даже уголовная ответственность. Однако забрать у него купленную квартиру довольно сложно.

Первоначальный взнос

Изначально ипотечное кредитование предполагало обязательный взнос 10-15% от стоимости квартиры или дома. При оформлении жилищного кредита наличие собственных средств не считается непременным условием сделки.

Сегодня уже есть возможность получить ипотеку без первого взноса. Правда, на рынке банковских услуг подобных предложений немного. Первоначальный платеж при этом компенсируется более высокой процентной ставкой (от 16% и выше) и дополнительными залоговыми обязательствами.

Гарантия возврата заемных средств может обеспечиваться залогом в виде любого недвижимого имущества (дача, гараж, земельный участок). То есть в случае невыплаты банк забирает не только купленную квартиру, но и заложенную вместо взноса собственность.

Необходимые документы

Существенная разница при оформлении документов на ипотеку и кредит объясняется статусом банка в сделке. Если заявка на ипотеку удовлетворяется, то финансовая организация становится основным участником процесса купли продажи. Поэтому требования к пакету документов довольно высокие.

Кроме стандартного набора (паспорт, ИНН, документы о финансовом положении) потребуются три основных пакета документов:

• документы о кредитополучателе с подробными сведениями о трудоустройстве и доходах;
• документы от продавца недвижимости (подтверждение правообладания, выписка из Единого государственного реестра и пр.);
• документы о самой недвижимости (включая кадастровый паспорт и независимую экспертизу о состоянии жилья).

Целевой кредит не требует таких сложностей в оформлении. Список необходимых бумаг менее обширный. Порой он даже не включает многочисленных справок, поскольку банк выполняет функции посредника между покупателем и продавцом. Даже требование о поручителях предъявляют не все учреждения.

Учитывайте два важных нюанса при оформлении ипотеки:

1. Банки нередко могут рассматривать заявку от нескольких дней до месяца. Уточните у продавца жилья, сколько он готов ждать решения и держать недвижимость в резерве.
2. Платить за все дополнительно документы (экспертизы и т.д.) придется из собственного кармана.

Участники ипотеки

Фото: https://pixabay.com/photos/handshake-cooperation-partnership-3298455/

Конечно же главные роли здесь играют банк и заёмщик, но кроме них есть ещё немало заинтересованных лиц, которые с удовольствием помогут вам получить те или иные услуги за определённое вознаграждение. И наша цель сейчас определиться, стоит ли обращаться к этим «помощникам» или всё можно сделать самостоятельно. Начнём разбираться по порядку, кто есть кто в ипотеке.

Банк или кредитная организация

Без него никуда. Именно он является кредитором, и именно он выдаёт деньги заёмщику. Между банком и заёмщиком составляется ипотечный договор, в котором прописаны все условия ипотеки и порядок её погашения.

Оценщик или независимый эксперт

1. Чтобы оценить ликвидность залога (недвижимости), необходимо пригласить специалиста из оценочной компании. Он осмотрит квартиру и огласит её реальную стоимость. Зачем это нужно? Всё просто – банк перестраховывается и старается максимально снизить свои риски. Кредитная организация никогда не выдаст заём на сумму, которая больше оценочной стоимости. Это, во-первых.
2. Во-вторых, если заёмщик не сможет выполнить свои долговые обязательства, то банк всегда сможет продать залоговую недвижимость и возместить свои убытки.
3. В-третьих, оценочная стоимость необходима, чтобы оформить страховку на залоговый объект. Страховые компании, как и банк, никогда не застрахуют имущество на более высокую сумму, чем это значится в оценочном акте.

Ну а оплачивать услуги оценщика будет заёмщик, и тут уж ничего не поделаешь – без акта оценки жилья получить ипотеку невозможно. Так что готовьтесь к дополнительным расходам.

Страховая компания

Государство обязывает заёмщика застраховать залоговый объект, то есть приобретённую недвижимость, так что без визита к страховщикам тоже не обойтись.

Но помните, что обязательной страховкой является только страхование залога. Страховать жизнь, здоровье и титул не обязательно. Правда, банки только приветствуют наличие дополнительных страховок, а при их отсутствии поднимают процентную ставку по ипотеке.

Фото: https://pixabay.com/photos/mortgage-house-contract-sign-home-5266520/

Вам придётся хорошенько подумать и просчитать все свои риски и выгоды, прежде чем отказываться от дополнительного страхования.

Регистрирующий орган

Именно в этой инстанции происходит окончательное оформление сделки и выдаются бумаги о наличии у заёмщика собственности.

После того, как будет подписан ипотечный договор, необходимо зарегистрировать сделку, там же накладывается обременение на недвижимость, а когда ипотека будет полностью погашена, то всё там же снимается обременение.

За регистрацию придётся заплатить в казну государства некоторую сумму. Для разных сделок пошлина различна, поэтому лучше заранее всё узнать в Росреестре и рассчитывать на дополнительные траты.

Риэлтор и ипотечный брокер

Если вы считаете себя финансово грамотным и экономически подкованным человеком, то к этим товарищам можно и не обращаться.

Они служат посредниками между заёмщиком и банком и помогают правильно собрать документы, найти более выгодный вариант ипотеки, быстро и комфортно оформить сделку, подобрать оптимальное жильё.

Стоимость их услуг составляет от 1 до 5% от суммы кредита.

Нотариус

Если в процессе сбора документов необходимо заверить какую-нибудь важную справку, то без услуг нотариуса тоже не обойтись.